房地合一稅2. 0 自110年7月1日起開始實施
https://www.youtube.com/watch?v=QrbHkQBB3bo

1) 新舊比一比！房地合一稅2.0 懶人包 6大修法重點！

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  房地合一稅2.0 懶人包 6大修法重點一次告訴你！ 資料整理自財政部

 

＃政府「打炒房」第2彈
「房地合一稅2.0」究竟與前一版有什麼不同？又是哪5種交易不受影響呢？6大修法重點有哪些呢？
就讓小編從財政部「房地合一稅2.0懶人包」一次告訴你！！
 

＊注意！自110年7月1日起，無論是個人或營利事業，凡是交易105年1月1日以後取得之房地，都適用房地合一稅2.0！
 

 ＊ 房地合一稅2.0   6大修法重點 ＊ 

• 重點1 ｜ 打炒房 就是要打投資客！ 短期套利者課重稅
   
• 重點2 ｜ 避稅 NO! NO! 法人比照個人課稅
   
• 重點3 ｜ 「預售屋」、「股權交易」炒房也都打！擴大房地課稅範圍
   
• 重點4 ｜ 土地漲價總數額設減除上限
   
• 重點5 ｜ 不打都更、危老後初次移轉！這5種交易不受影響！
   
• 重點6 ｜ 房地合一稅2.0 今年7/1開跑！

  
2020年全台房市旺！讓央行、政府紛紛祭出「打炒房」政策，就是為了杜絕短期炒作不動產得利之人，維護居住正義與權益，

除了在2020年底通過展望的「實價登錄2.0」外，2021年4月9日更通過「房地合一稅2.0」，並將在2021年7月1日起施行。

究竟與前一版有什麼不同？又是哪5種交易不受影響呢？ 
從財政部「房地合一稅2.0懶人包」的整理中，6大修法重點！！

 

房地合一稅。6大修法重點  

#重點1｜  打炒房 就是要打投資客！ 短期套利者課重稅
 

為壓制個人炒作不動產以在短時間內獲得利益，「房地合一稅2.0」加重境內個人持有期間5年內、非境內個人持有期間2年內的稅率！


 
  

#重點2 ｜ 避稅 NO! NO! 法人比照個人課稅
 

營利事業比照個人的新稅制，按持有期間採差別稅率，分開計稅，避免個人為避稅而設立營利事業進行房地短期交易避稅，以及抑制營利事業短期炒作不動產。

 

 

#重點3 ｜ 「預售屋」、「股權交易」炒房也都打！擴大房地課稅範圍

為抑制投資客炒作預售屋亂象，也為了防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負，本次房地合一2.0也將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅。

#重點4 ｜ 「土地漲價總數額」設減除上限
 

現行計算房地交易所得可減除土地漲價總數額（如下圖），少數民眾藉由高報土地移轉現值，墊高土地漲價總數額，以減少交易所得，規避35%、45%的所得稅負。「房地合一2.0」將「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。



 

#重點5 ｜ 不打「都更、危老後，初次移轉」！這5種交易不受影響！
 

本次房地合一2.0雖為打炒房祭出許多較為嚴格的規定，但也為了波及房市裡無辜、正常交易，所以以下這5種房地交易型態不受本次修法影響唷！


 

#重點6 ｜ 房地合一稅2.0 今年7/1開跑！

4月9日三讀通過的房地合一稅2.0，將在今年2021年7月1日開始實施！自110年7月1日起，無論是個人或營利事業，凡是交易105年1月1日以後取得之房地，都適用房地合一稅2.0！希望能依靠這次改革抑制短期炒作不動產、落實居住正義，並防杜規避稅負及維護租稅公平。

如果你是「103年1月2日以後取得，且持有時間在2年以內」或是「105年1月1日以後取得，且於110年7月1日前交易者」，就不適用房地合一2.0而是要看這篇唷！

 什麼是房地合一稅？房地合一課徵所得稅制度

 

 
＃政府「打炒房」第1彈｜「實價登錄2.0最快 7/1 上路！」門牌揭露、預售屋30天內申報！等修法重點一次看

 

以上資料整理自財政部，以政府最新公告為準。
圖片來源自財政部。
https://www.sinyinews.com.tw/sinyipedia/salearticle/300
 

2) 房地合一2.0新制
7月1日即將上路，為了抑制短期炒作不動產，此次修法重點在拉長課稅閉鎖期、遏止營利事業單位短炒、將預售屋與股權交易視為房地交易納入課徵等3大項，且溯及既往至2016年後取得房地。

對於配套部分，財政部在6月11日祭出房地合一2.0的子法規，有11非自願出售可免除短期交易重稅。

 

新版房地合一2.0，最主要修法就是延長個人房地持有時間定義，提高交易獲利課稅，個人部分將原本持有1年內交易課稅45%，拉長期限為2年內交易者，再將持有2年內課稅35%的時間拉長為，持有房地2～5年者，以抑制短期炒作。

而綜觀近2年的紅單抄作、預售屋換約等交易現象，此次更是將「預售屋交易」納入房地合一課稅項目，將預售屋視為房屋，從持有時間即簽約日算起，2年內出售課45%，超過2年未滿5年課35%。且最重要的是，預售屋完工交屋後，持有時間將歸零計算，重新計算課稅的持有期。
 

隨著房地合一2.0上路在即，財政部也發布子法規，為避免影響非自願出售不動產的賣家，因而遭到重稅懲罰，羅列個人7種、營利事業ˋ種，合計11種可排除適用短期交易重稅。
 

其中，個人非自願售屋免課重稅，包含原本舊制的6種，
如因調職或非自願離職、
遭他人越界建屋、
依法遭強制執行、
因重大疾病或意外需支付醫藥費、
取得保護令為躲避家暴相對人，
還有未經同意遭其他共有人出售共有部分的房地；

再新增第7種情形，就是
個人繼承取得房屋、
土地及金融機構的房貸後，
因無力償還所繼承房地產的本金及利息，而必須賣屋償債，
該情況也列入非自願賣屋，適用20％稅率課稅。
 

 

針對新增加的個人繼承取得房屋，無力償還所繼承房地產的本金及利息的情況，比例相對其他6種情況來說相對較少，首先以繼承來說，不少長輩的房地都是在2015年前取得，在2015年前取得就不適用房地合一課稅標準。
 

依照目前情況來看，房地合一2.0的新制，在年初討論與3月拍板，多半的買賣雙方都已經有共識，而交易量部分是受到疫情影響下降，至於價格部分，在低利環境與營建業成本攀高的前提下，也暫時感受不到降價氛圍。

https://house.ettoday.net/news/2007516#ixzz79S4IKFND
 

3) 房地合一稅新制懶人包　 試算、免稅秘招大公開
為什麼會有房地合一稅？新制、舊制差異有哪些，怎麼試算，如何達到免稅門檻？

 

█ ▌房地合一稅的緣由，竟跟國父孫中山有關！

為什麼會有房地合一稅的產生？話說從頭，還是得先談談我們的國父。

 

國父孫中山提倡的三民主義分別是民族、民權、民生，而這當中民生主義的理想就是平均地權，漲價歸公，我國憲法第142條也規範了要實施平均地權，第143條更指出「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」，依循這樣的基本國策，延伸出針對土地單獨課稅的模式。

 

因此，我國的不動產一直都是土地、房屋分離課稅；土地是「土地公告現值」計算獲利來課徵土地增值稅（以下簡稱土增稅），房屋則依照「房屋評定現值」和成交價計算獲利後，併入綜合所得稅內一同課徵，但卻由此出現了四大問題（參見）：

 

一、課稅基礎與市價脫節
土地公告現值或房屋評定現值長期低於市價，無法依照實際的獲利課徵所得稅，導致市場出現炒作空間。

 

二、刻意操控房地價格比例
土增稅依土地公告現值課稅，但房屋卻要依照實際成交價計算獲利來課稅，導致有心人刻意調整房、地成交價格，壓低房屋售價，或提高房屋建造成本來降低獲利，以減少稅金，規避所得稅累進稅率。

 

三、土地漲價也可能不用繳稅
因為土地公告現值是一年調整一次，如果在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅。

 

四、賠錢賣卻可能要繳稅
如前所述，土地公告現值與市價嚴重脫節，所以即便實際出售不動產賠錢，還是必須繳交土地增值稅。

 

█ ▌房地合一稅內容為何，如何試算？

如先前所述，為避免房、地分離課稅導致的諸多問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起上路「房地合一稅」，其應繳納的稅金公式如下：

 

（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）ｘ稅率

 

如上所述，稅基是以不動產賣出成交價，扣除原始取得成本和相關移轉費用，再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額（土增稅稅基）所得的淨獲利；
稅率則是依持有房屋的時間劃出級距，依《所得稅法》第14之4條規定，
個人在國內持有房屋1年內轉手賣出，稅率為45％，
持有超過1年未超過2年，稅率35％，
持有超過2年未超過10年，稅率為20％，
超過10年，稅率15％。

 

由此去試算看看→財政部稅務入口網房地合一稅額試算專區

 

█ ▌房地合一稅2.0調整了什麼？一張對照表3秒看懂

此次修法並未調整房地合一稅的算法，而是調整稅率的計算級距，前後對照表如下：

表：房地合一稅2.0舊制、新制對照表（境內個人）

█ ▌自住換屋用重購扣抵，這些人其實不用繳稅

房地合一稅乍看之下很驚人，但是事實上，有三種狀況可以抵稅，低稅，甚至免稅！

 

一、自住設籍滿6年可減免！（自住房地租稅優惠）
依規定，只要個人或配偶、未成年子女設籍自用，連續持有滿6年，沒有營業或出租，稅基如果在400萬元以下就免稅，超過400萬元的部分，則按照10%的稅率課徵，不過6年內減免以1次為限。
 

＊案例：甲在2016年7月以2000萬元買進A屋自用，在2022年年8月以2600萬元售出，扣除相關費用後淨獲利500萬元，則可以100萬元課徵10%，只需繳交10萬元的稅金。

 

二、自住換屋，2年可重購退稅！
依《所得稅法》第14之8條規定，2年內買賣換屋，無論是先買後賣還是先賣後買，重購後5年內可申請退稅，且5年內該屋不能改做其他用途或再移轉；其中又分小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例課稅兩種狀況。
 

三、非自願因素者，採用較低稅率計算
依財政部公告，只要是調職、非自願離職或其他非自願性因素，2年內轉手房屋，以20%稅率課徵。

 

█ ▌房地合一稅何時繳納，如何申報？

房屋的原所有權人，應於所有權移轉登記（或依房屋使用權交易日）的次日起算30日內，自行填具申報書並檢附相關證明文件，向該管稽徵機關辦理申報。

且由於房地合一的稅基，也就是這次買賣淨獲利的部分，已經在移轉時繳納了，就不用再併入綜合所得稅中重複課稅了。但因為房地合一稅稅基有扣除土增稅稅基，所以土增稅還是要繳的喔！

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340096
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