買房懶人包》看房重點、稅費、貸款注意事項…買房8大疑問
首購族第一次買房要注意的重要事項：
- 自備款要準備多少才夠？
- 買新成屋、中古屋還是預售屋好？
- 買大樓還是公寓好？
- 售屋訊息要到哪邊看？
- 看屋時要注意什麼？
- 買房的流程有哪些？
- 買房時要繳的稅費有哪些？
- 如何找到便宜的房貸？
前陣子筆者跟大學時兩位好友吃飯，聊起了買房的事，
她們兩人剛好都在2015年時買房，都在今年因為換屋需求，把房子賣了。
其中一個買在新店，25年的電梯大樓，40坪，以一坪40萬購買，總價1,600萬，
裝潢花了150萬，相當於付出1,750萬，最後賣了實拿1,800萬，算是免費住了5年還小賺50萬。
另一個就沒那麼幸運，她買在新莊頭前重劃區，全新的電梯大樓，35坪，以一坪45萬購買，總價1,575萬，裝潢花了180萬，相當於付出1,755萬，最後賣了實拿1,488萬，帳面損失267萬。
她們兩個買賣的時間、房屋大小跟總金額都差不多，
卻因為區域的選擇及屋齡新舊不同，房價的漲跌造成結果相差2、3百萬。
自備款要準備多少才夠？
買房首先要準備足夠的頭期款+裝修費用，一般頭期款的為房屋總價的2~3成，
以銀行能夠貸款的成數決定，裝修費用則依購買房子的屋況跟坪數大小決定，需先預留一筆費用。
很多人都以為只要存夠頭期款跟裝修費用，就可以買房，
但其實買房最重要的除了這兩筆費用外，還有每月的貸款支出。
之前市場先生有寫過一篇文章教你試算買得起多少錢的房子，可閱讀：
你買得起多少錢的房子？一分鐘算給你看 [內附EXCEL免費下載]
以文章中的範例來看，若是自備500萬，在利率2%及貸款20年的情況下，
如果每月可付房貸的資金只有5萬，那麼最高只能買總價1,488萬的房子，
因此買房前最重要的就是計算每個月可支付房貸的現金流有多少。
買新成屋、中古屋還是預售屋好？
第一次買房，就要面臨該選擇哪種房屋比較好，其實各種房屋都有其優缺點，
以下是新成屋、中古屋跟預售屋的比較，可以根據自身需求做選擇：
新成屋、中古屋跟預售屋的比較表：
新成屋、中古屋跟預售屋的比較表 |
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| 分析 | 新成屋 | 中古屋 | 預售屋 |
| 優點 | ●屋況全新不用擔心管線老舊的問題 ●可馬上入住 ●貸款成數較高，一般可至8成 |
●單價較新成屋便宜 ●有些房子公設比低 ●可看出管委會品質，也可向鄰居打聽住戶素質 |
●付款較彈性輕鬆 ●可跟建商談客製化的裝修 ●房型選擇多 |
| 缺點 | ●單價較高 ●公設比一般較高 ●不了解住戶跟管委會素質 |
●若屋況老舊裝修費用高 ●貸款成數可能較低，一般為6~7成 |
●等待時間長，有建商倒閉或施工品質不佳的風險 ●不了解住戶跟管委會素質 |
| 適合對象 (自住客) |
喜歡住新房子，想馬上入住者 | 自備款較高，不介意住中古屋，想要買到CP值較高的房屋者 | 喜歡住新房子，但想要慢慢付款者 |
| 適合對象 (投資客) |
新成屋一般較難有套利空間，除非是房市正熱，能以低價買到新成屋，買了後轉手就能賺價差者 | 投資客與仲介關係好的話，常能買到較市場低價的中古屋 | 投資客若看好該區域房價發展，可購買預售屋，交屋時轉手售出 |
買大樓還是公寓好？
若是住在都市者，一般人不太可能住透天的房屋，因此買房時，
時常要面臨的抉擇就是買大樓還是公寓？這兩者也各有優缺點，可依自己的預算下去做選擇：
電梯大樓、公寓比較表：
電梯大樓、公寓比較表 |
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| 分析 | 電梯大樓 | 公寓 |
| 優點 | ●屋齡一般較新 ●不用爬樓梯 ●一般有管理員，不用煩惱收信跟倒垃圾 ●貸款成數較高 |
●單價較低 ●幾乎沒有公設，可用坪數高 ●房屋稅較低 |
| 缺點 | ●單價較高 ●公設比較高 ●房屋稅較高 |
●要爬樓梯 ●沒有管理員，要自己收信倒垃圾 ●屋齡老舊裝修成本高 ●貸款成數較低 |
| 適合對象 (自住客) |
●家中有老人家無法爬樓梯者 ●追求便利性更勝於室內空間大小者 |
●追求室內空間大者 ●預算有限但想買地點較好者 |
| 適合對象 (投資客) |
除非找到屋主急出售的便宜房屋，否則較難有獲利空間 | 屋齡舊、賣相不佳的的老公寓往往是投資客的最愛，經過裝修改造後，可隔間出租或是轉手提高賣價賺取價差 |
售屋訊息要到哪邊看？
決定好要購買的區域後，最快的方式就是到該區域的房屋仲介公司直接詢問，
由仲介直接介紹適合的房子，買方要支付的仲介費通常是成交金額的1%~2%，
總價較高者也可與房仲議價。
此外，也可以自己上網搜尋房屋出售的資料，如各大房仲網站、591售屋網、好房網等等，輸入相關條件後，就可以看到該區域房屋的售價，看到喜歡的房子可以直接聯繫屋主或負責的仲介。
看房時最好同時多找幾家仲介一起看，找仲介時他們一定會問你預算多少？
要找什麼樣的房型，此時最好自己先做過功課，然後可以丟給仲介一個比較保守的預算，
房屋條件描述愈詳細愈好，可以節省許多看屋的時間。
例如：要找三重區，預算1,500萬內，距離捷運走路10分鐘內，3-4房、 2套衛浴，
電梯大樓，屋齡20年內，樓層4樓以上，每間房需有對外窗，附近要有小學。
看屋注意事項
- 最好找人同行，看屋時保持大門開啟
- 白天及晚上各看一次，白天可以看採光及通風，晚上可以看附近是否吵雜、走路是否安全等
- 晴天及雨天各看一次，晴天可以看是否有西曬、反潮的問題，雨天可以看是否有漏水、滲水的問題
- 除了房屋內的設施外，觀察其公共空間，如走道、樓梯間是否髒亂，大樓管理是否良好等
- 觀察其安全設施，是否有逃生設備、防火、防盜設備等
- 觀察周遭環境，生活機能是否便利，是否有嫌惡設施(如宮廟、高壓電塔等)
- 如果有遇到鄰居，可以大膽向鄰居詢問這棟房屋的居住品質跟鄰居的素質等，通常可以得到比較真實的答案。
- 多看多比較不吃虧，以首購者來講，通常買之前看個50~100間是很正常的，多看房可以了解市場行情，也更清楚自己喜歡的房型是什麼。
買房的流程有哪些？
1. 議價：
若是透過仲介，看到自己心儀的房子後，就要開始進行議價。
出價時通常參考兩個指標，一個是屋主的開價，一個是實價登錄的價格。
一般成交價會落在開價的8~9折，但還是依屋主的開價決定，
另外最好參考內政部實價登錄網站，
搜尋該區域相同條件的房子在半年至一年內成交的價格，做為參考。
出價若出太低，連仲介都不會理你，若出的價格仲介覺得有機會談，
此時會請買方先付一筆斡旋金，通常是10萬元左右或是依賣方要求 (也稱為”下斡旋”)。
斡旋金的用意是確保買方有誠意要約賣方出來談，若談判不成斡旋金是可以退回的。
2. 簽約與用印：
若買賣雙方議價達成共識，那麼當場仲介就會請代書協助進行簽約及用印。
此時通常會要求買方先付一筆簽約款，避免違約，簽約當天先簽本票支付，
最晚在隔天要將款項匯入履保帳戶。
簽約時買方需查看賣方土地及建物的謄本，仔細核對上面內容是否正確，
另外要確認賣方是屋主本人，若是代理人需要有授權書，最後就是約定雙方的交屋日期。
3. 完稅：
房屋買賣時買方要繳的稅為契稅及印花稅，當稅單核發後，代書會通知買賣雙方繳稅，
支付完稅款後稱為完稅，完稅後通常代書會開始辦理貸款及過戶手續。
4. 交屋：
買方在付尾款的同時，就可以與賣方交屋，交屋時最好現場點交，
再次確認屋況及附贈的設備，然後交付鑰匙、感應器等，交屋後最好把門鎖換掉。
如果未來裝潢有請設計師，那麼交屋時可以請設計師一同前往，
他們比較專業可以幫忙看出房子的細節跟瑕疵。
一般來說，從簽約至交屋日約一個月的時間，除非雙方有要求拉長時間。
若買方不需貸款則時程可以更快一些。
買房時要繳的稅費有哪些？
買房時買方要繳納的稅費為契稅及印花稅，印花稅費用不高，
一般為幾百元至幾千元。契稅為房屋評定現值的6%，
這邊要注意房屋評定現值並不是房屋買賣的總價，而是比市價低許多。
以新北市一間市價1,500萬元的公寓為例，買賣時交的契稅為2萬多元。
可以參考一篇文章：
一次了解「買屋、持屋、賣屋」時要繳納的稅費
如何找到便宜的房貸？
簽訂了買房契約後，最重要的一件事就是要跟銀行申請房貸，
每家銀行給的房貸條件都不同，因此找房貸時一樣是貨比三家不吃虧，
畢竟利率差個0.1%，20年下來利息金額都差很多。
以貸款金額1,000萬，年期20年，利率2%跟2.5%來比較，
利率2%每月還款金額為50,588元，利率2.5%每月還款金額為52,990元，
每月相差2,402元，20年下來利息金額就相差576,480元。
目前常見的房屋貸款管道有三個：
- 一般房屋貸款
- 內政部自購住宅貸款
- 財政部青年安心成家購屋優惠貸款
通常房仲都會有配合的銀行房貸業務，可以多請幾家報價比較利率，且利率是可以談的，畢竟銀行放貸業務也是競爭激烈。
想要找到便宜的房貸，一篇房貸利率的文章，可以閱讀：
目前 房貸利率 最低的是？2020各家銀行試算、比較(首購族必看)
通常銀行針對高收入如500大企業員工或是公教人員給予的利率相對會較優惠，
因此若是夫妻首次購房，若想節省房貸，房屋可以登記在職業較有利的那方，
例如太太是公務員，那麼以太太的名義貸款利率會較便宜。
筆者自身買房心得分享：
筆者第一次買房是在2014年時，當時預算抓1,500萬左右，
想要在台北市或新北市買一間2~3房的房屋，一開始想買的區域跟房型都沒設定好，
因此亂槍打鳥台北市跟新北市到處看房，公寓跟大樓都看。
看了20~30間後，我大概了解，在相同的預算內，地點、房屋大小、房子類型必須做個取捨，
如果我想住台北市如萬隆、文山區一帶，那麼只能買老公寓；
如果我想住電梯大樓，那麼只能捨棄地點，住新北市；
如果希望室內空間大一點，那麼只能看中古大樓，不能看新成屋。
最後我鎖定在中永和一帶看中古大樓，一來是我比較熟悉的區域，
二來比較符合想要的預算，最後看了超過100間，終於在永和買到一間屋齡20年的大樓3房。
過程的心得是，真的要勤看屋，一開始看覺得某間很好，看到後面才發現有更好的。
再者就是要跟房仲打好關係，因為房仲有很多第一手的內線消息，
例如哪個屋主缺錢剛降價，此時比較有機會買到便宜的房子，像我最後買的這間，
其實我在買房半年前就看過，當時因為屋主開價太高沒有買，
半年後房仲通知我屋主降價100萬，我隔天就下斡旋成交了，
成交的單價是該社區近一年來最低價。
因此我的買房心得就是要有耐心，且不要在市場火熱時跟人家一頭熱的買，
最好在景氣不好、買方市場時購買，比較有議價空間。
延伸閱讀：
RE: https://rich01.com/how-buy-house-0/
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