美國買樓:費用、程序及注意事項

2022031012:30

美國買樓:費用、程序及注意事項

在美國,不同州份的樓價可以相差甚遠,
例如三藩市的樓價高達 136 萬美元(約為 1,000 萬港元),
但哥倫布(Columbus) 卻低至 18 萬美元(約為 140 萬港元)。
可是,較便宜的房屋往往可帶給投資者更高的租金回報率!

美國買樓的最新資訊: 包括樓市狀態、
買樓程序和相關費用及稅項,
適合有興趣在美國買樓自住或放租!

外國人可以在美國買樓嗎?

外國人不需要公民身分或綠卡,也可以在美國買樓,而享有的待遇基本上與美國公民無異,支付的稅項及費用也和本地人所付的相同,而且一樣可以申請買樓按揭。

可是,對於沒有居留資格的外國投資者而言,較難以申請一般的買樓按揭或美國政府的支援買樓計劃,因此可能要向私人金融機構申請貸款,利率亦會更高。

買樓前只需要向美國的稅局(IRS)申請一組納稅人識別碼(ITIN),申請時需出示護照、美國簽證和兩份帶有個人相片的證件。外國人在美國可以購買大部分類型的物業,包括獨立屋(SFH)、公寓(Condos)和聯排別墅(Townhouse)。

了解如何在美國開銀行戶口

美國樓價及樓市

截至 2020 年 3月底的數據顯示,美國房屋的成交價中位數約為 US$250,000(約 200 萬港元),過去一年的升幅為 4.1%。雖然受 COVID-19 疫情的影響,美國樓市的增長一度放緩,並於4月中達到低谷,但受影響的主要是待售房屋的供應,而房屋價格仍然相對穩定。

以下為 5 個美國主要城市的房屋成交價中位數及樓價走勢(2020年3月更新):

城市 成交價中位數 樓價走勢(過去一年)
哥倫布 US$177,600  +8.4%
鳳凰城 US$254,700  +8.0%
芝加哥 US$309,200  +0.6%
紐約 US$573,600  -1.0%
洛杉磯 US$760,200  +5.8%

如何在美國物色物業?

地產經紀及代理

地產經紀是最了解當地物業行情的持牌專業人士。他們擁有多年經驗,往往是海外投資者的買樓導師。

一般而言,在美國買賣房屋,雙方都會聘用房地產經紀。好消息是,雙方的經紀費用都是由賣方承擔,約為 6%,而買家不需付任何中介費用。

在美國買樓的一般做法是先聘用房地產經紀,然後一同在網上尋找待售樓盤,再與賣方的經紀預約睇樓。

例如 Zillow 除了列出正在放售的樓盤,還有尋找地產經紀的服務,以地區、房屋種類、房屋價格和經紀服務範圍等條件作篩選,更可以選擇能操普通話和英語的房地產經紀。

而 Realtor 則列出全國超過 100 萬個地產經紀,以經紀資歷作篩選條件,買家或賣家可以選擇擁有不同房地產經紀牌照/證書的專業經紀,服務更有保證。

美國房地產網站

以下為 4 個常用的美國房地產網站及它們的特色:

  • Trulia:提供買賣物業指南、按揭指南和財務計算器等免費服務,並設有手機應用程式。
  • Realtor:提供物價估價服務,買賣物業指南、尋找經紀等免費服務,並設有手機應用程式。
  • Zillow:除了提供基本服務,還有尋找不同專業人士的服務,例如房地產經紀、私人貸款、房屋檢查、裝潢服務、法律建議等。
  • Redfin:除了提供基本服務,還會定期舉辦免費房地產課程和活動。另外設有Open Book 評論區,提供不同城市/州分的專業服務推介,包括買賣物業的遙距授權服務(Escrow)、業權(Title)調查服務、物業貸款、物業檢查等。

美國買樓程序

以下為在美國購買物業的完整步驟:

  1. 根據個人經濟能力,考慮不同的房屋種類:公寓/聯排別墅/獨立屋
  2. 聘用房地產經紀和律師
  3. 向不同的銀行/私人貸款機構查詢買樓按揭計劃,盡可能獲得貸款的預先批准(Pre-approval)
  4. 在房地產網站尋找樓盤,與賣方的經紀預約睇樓
  5. 若遇到合適的樓盤,先與經紀商議,再向賣方提交報價
  6. 經過雙方協商後,決定最後價格。賣方的律師開始起草合同
  7. 正式申請買樓按揭計劃,銀行/私人貸款機構會對物業進行估值
  8. 聘用房屋檢查服務以確定該物業的狀況,律師也會對物業的財務狀況作出調查
  9. 如果一切順利,就可以與賣方和貸方預約時間作最後的交收(Closing)
  10. 買賣雙方和貸方在律師辦公室簽署文件和作交件交換,並獲得物業鑰匙

美國買樓相關費用

在美國買樓的相關稅費,大多數都是由賣方承擔,至於其他費用,包括按揭費用、律師費、業權轉名費、信用報告費、房屋檢查費、保險費用、業主協會(HOA)費用等,則是由買家承擔。

總費用的多少主要取決於物業所在的州分、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。

按揭

一般而言,美國的銀行/金融機構都會要求按揭申請人有一定的資金儲備,大約為 6-12 個月的還款金額,另外還需要提交個人信用報告。

在美國,為外國人提供買樓按揭計劃的銀行/金融機構只有數間,包括第一資本集團、滙豐銀行和 Quontic Bank。

第一資本集團為外國投資者提供最高 8 成的按揭貸款,貸款金額高達 US$417,000(約為320萬港元),利率為3.25% 至 5.75%,可分 15/20/30 年攤還。

而滙豐銀行可以提供的最高按比例(LTV)為 75%,向持有不同金額存款的申請人,提供不同的優惠利率,約為 3% 至 4%,貸款金額可高達400 萬美元,分 30 年攤還。除了當地的貸款機構,你亦可以考慮在銀行申請海外物業按揭,再把資金轉移到美國買樓。

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首期

物業的成交價與按揭金額的差距就是首期(Downpayment)。

首期的金額視乎銀行/金融機構批出的按揭成數。根據 Zillow 的《 2019年消費者住房趨勢報告》,20% 是美國最常見的首期金額。

就以上介紹的第一資本集團的 8 成按揭貸款計劃為例,紐約的樓價中位數為57 萬美元,首期 2 成。

如果選擇在樓價較低的哥倫布買樓,首期更可減少。不過在選擇買樓的地點時,除了考慮樓價,也要考慮放租潛力。

稅項

以下是在美國買賣物業涉及的稅費:

  • 物業轉讓稅(RPTT):由賣方承擔,在紐約市的稅率為 1%(適用於 50 萬美元以下的物業)或 1.425%(適用於50萬美元以上的物業)。全國 50 個州分當中只有 5 個州分不徵收此轉讓稅(Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota, Wyoming)
  • FIRPTA 預扣稅:由賣方承擔,稅率為 15%,金額將一直扣留至所有應繳稅項都繳納完畢為止。
  • 資本利得稅:由賣方承擔。若果持有物業年期少於 1 年,稅率為 10% 至 37% 不等,視乎物業售價所在的稅階。若持有物業 1 年以上,稅率一般為 15%(43 萬美元以下)或 20%(43 萬美元以上)。

美國買樓收租注意事項

美國的平均租金回報率為 2.9%。根據 GoBankingRates,2020年最具投資價值的20個城市當中就包括以上介紹過的鳳凰城和哥倫布,租金回報率分別為 5.5% 和 7.9%,而熱門城市如紐約和洛杉磯租金回報率則分別是 3.2% 和 4.3%。對於投資者而言,低樓價和高租金回報率的物業才是最好的投資選擇。

值得留意的是,如果你打算買樓放租,就需繳納 30% 的預扣稅。

幸好的是,這 30% 是針對扣除一切有關該物業開支後的租金收入,包括維護費、按揭利息、保險費、物業管理費、HOA 費和房屋折舊金額等,所以往往繳納的金額只是一筆小數目,甚至很多年都不用繳納此稅費。

作為外國人,我們在美國買樓必定要聘用免費的地產經紀,去為我們作最周詳的計劃。而且,買樓時也要記得為物業買齊各項保險,

否則若有任何意外時,賠償或維修的金額將會十分龐大,到時候就會得不償失!


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