美國買樓：費用、程序及注意事項
在美國，不同州份的樓價可以相差甚遠，
例如三藩市的樓價高達 136 萬美元（約為 1,000 萬港元），
但哥倫布（Columbus） 卻低至 18 萬美元（約為 140 萬港元）。
可是，較便宜的房屋往往可帶給投資者更高的租金回報率！
美國買樓的最新資訊: 包括樓市狀態、
買樓程序和相關費用及稅項，
適合有興趣在美國買樓自住或放租！
外國人可以在美國買樓嗎？
外國人不需要公民身分或綠卡，也可以在美國買樓，而享有的待遇基本上與美國公民無異，支付的稅項及費用也和本地人所付的相同，而且一樣可以申請買樓按揭。
可是，對於沒有居留資格的外國投資者而言，較難以申請一般的買樓按揭或美國政府的支援買樓計劃，因此可能要向私人金融機構申請貸款，利率亦會更高。
買樓前只需要向美國的稅局（IRS）申請一組納稅人識別碼（ITIN），申請時需出示護照、美國簽證和兩份帶有個人相片的證件。外國人在美國可以購買大部分類型的物業，包括獨立屋（SFH）、公寓（Condos）和聯排別墅（Townhouse）。
美國樓價及樓市
截至 2020 年 3月底的數據顯示，美國房屋的成交價中位數約為 US$250,000（約 200 萬港元），過去一年的升幅為 4.1%。雖然受 COVID-19 疫情的影響，美國樓市的增長一度放緩，並於4月中達到低谷，但受影響的主要是待售房屋的供應，而房屋價格仍然相對穩定。
以下為 5 個美國主要城市的房屋成交價中位數及樓價走勢（2020年3月更新）：
| 城市 | 成交價中位數 | 樓價走勢（過去一年） |
|---|---|---|
| 哥倫布 | US$177,600 | +8.4% |
| 鳳凰城 | US$254,700 | +8.0% |
| 芝加哥 | US$309,200 | +0.6% |
| 紐約 | US$573,600 | -1.0% |
| 洛杉磯 | US$760,200 | +5.8% |
如何在美國物色物業？
地產經紀及代理
地產經紀是最了解當地物業行情的持牌專業人士。他們擁有多年經驗，往往是海外投資者的買樓導師。
一般而言，在美國買賣房屋，雙方都會聘用房地產經紀。好消息是，雙方的經紀費用都是由賣方承擔，約為 6%，而買家不需付任何中介費用。
在美國買樓的一般做法是先聘用房地產經紀，然後一同在網上尋找待售樓盤，再與賣方的經紀預約睇樓。
例如 Zillow 除了列出正在放售的樓盤，還有尋找地產經紀的服務，以地區、房屋種類、房屋價格和經紀服務範圍等條件作篩選，更可以選擇能操普通話和英語的房地產經紀。
而 Realtor 則列出全國超過 100 萬個地產經紀，以經紀資歷作篩選條件，買家或賣家可以選擇擁有不同房地產經紀牌照/證書的專業經紀，服務更有保證。
美國房地產網站
以下為 4 個常用的美國房地產網站及它們的特色：
- Trulia：提供買賣物業指南、按揭指南和財務計算器等免費服務，並設有手機應用程式。
- Realtor：提供物價估價服務，買賣物業指南、尋找經紀等免費服務，並設有手機應用程式。
- Zillow：除了提供基本服務，還有尋找不同專業人士的服務，例如房地產經紀、私人貸款、房屋檢查、裝潢服務、法律建議等。
- Redfin：除了提供基本服務，還會定期舉辦免費房地產課程和活動。另外設有Open Book 評論區，提供不同城市/州分的專業服務推介，包括買賣物業的遙距授權服務（Escrow）、業權（Title）調查服務、物業貸款、物業檢查等。
美國買樓程序
以下為在美國購買物業的完整步驟：
- 根據個人經濟能力，考慮不同的房屋種類：公寓/聯排別墅/獨立屋
- 聘用房地產經紀和律師
- 向不同的銀行/私人貸款機構查詢買樓按揭計劃，盡可能獲得貸款的預先批准（Pre-approval）
- 在房地產網站尋找樓盤，與賣方的經紀預約睇樓
- 若遇到合適的樓盤，先與經紀商議，再向賣方提交報價
- 經過雙方協商後，決定最後價格。賣方的律師開始起草合同
- 正式申請買樓按揭計劃，銀行/私人貸款機構會對物業進行估值
- 聘用房屋檢查服務以確定該物業的狀況，律師也會對物業的財務狀況作出調查
- 如果一切順利，就可以與賣方和貸方預約時間作最後的交收（Closing）
- 買賣雙方和貸方在律師辦公室簽署文件和作交件交換，並獲得物業鑰匙
美國買樓相關費用
在美國買樓的相關稅費，大多數都是由賣方承擔，至於其他費用，包括按揭費用、律師費、業權轉名費、信用報告費、房屋檢查費、保險費用、業主協會（HOA）費用等，則是由買家承擔。
總費用的多少主要取決於物業所在的州分、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
按揭
一般而言，美國的銀行/金融機構都會要求按揭申請人有一定的資金儲備，大約為 6-12 個月的還款金額，另外還需要提交個人信用報告。
在美國，為外國人提供買樓按揭計劃的銀行/金融機構只有數間，包括第一資本集團、滙豐銀行和 Quontic Bank。
第一資本集團為外國投資者提供最高 8 成的按揭貸款，貸款金額高達 US$417,000（約為320萬港元），利率為3.25% 至 5.75%，可分 15/20/30 年攤還。
而滙豐銀行可以提供的最高按比例（LTV）為 75%，向持有不同金額存款的申請人，提供不同的優惠利率，約為 3% 至 4%，貸款金額可高達400 萬美元，分 30 年攤還。除了當地的貸款機構，你亦可以考慮在銀行申請海外物業按揭，再把資金轉移到美國買樓。
首期
物業的成交價與按揭金額的差距就是首期（Downpayment）。
首期的金額視乎銀行/金融機構批出的按揭成數。根據 Zillow 的《 2019年消費者住房趨勢報告》，20% 是美國最常見的首期金額。
就以上介紹的第一資本集團的 8 成按揭貸款計劃為例，紐約的樓價中位數為57 萬美元，首期 2 成。
如果選擇在樓價較低的哥倫布買樓，首期更可減少。不過在選擇買樓的地點時，除了考慮樓價，也要考慮放租潛力。
稅項
以下是在美國買賣物業涉及的稅費：
- 物業轉讓稅（RPTT）：由賣方承擔，在紐約市的稅率為 1%（適用於 50 萬美元以下的物業）或 1.425%（適用於50萬美元以上的物業）。全國 50 個州分當中只有 5 個州分不徵收此轉讓稅（Mississippi, Missouri, New Mexico, North Dakota, Wyoming）
- FIRPTA 預扣稅：由賣方承擔，稅率為 15%，金額將一直扣留至所有應繳稅項都繳納完畢為止。
- 資本利得稅：由賣方承擔。若果持有物業年期少於 1 年，稅率為 10% 至 37% 不等，視乎物業售價所在的稅階。若持有物業 1 年以上，稅率一般為 15%（43 萬美元以下）或 20%（43 萬美元以上）。
美國買樓收租注意事項
美國的平均租金回報率為 2.9%。根據 GoBankingRates，2020年最具投資價值的20個城市當中就包括以上介紹過的鳳凰城和哥倫布，租金回報率分別為 5.5% 和 7.9%，而熱門城市如紐約和洛杉磯租金回報率則分別是 3.2% 和 4.3%。對於投資者而言，低樓價和高租金回報率的物業才是最好的投資選擇。
值得留意的是，如果你打算買樓放租，就需繳納 30% 的預扣稅。
幸好的是，這 30% 是針對扣除一切有關該物業開支後的租金收入，包括維護費、按揭利息、保險費、物業管理費、HOA 費和房屋折舊金額等，所以往往繳納的金額只是一筆小數目，甚至很多年都不用繳納此稅費。
作為外國人，我們在美國買樓必定要聘用免費的地產經紀，去為我們作最周詳的計劃。而且，買樓時也要記得為物業買齊各項保險，
否則若有任何意外時，賠償或維修的金額將會十分龐大，到時候就會得不償失！
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