委託房仲代售流程
房仲代售服務 輕鬆成就售屋大事

賣屋可以自售，您也可以委託房仲代售，賣屋過程的繁瑣事項林林總總，交由專業的房仲人員先行把關，
除了提供鄰近房屋市場行情成交價，
幫你訂出合理屋價外，
過程中更摒除可能產生的詐騙問題、
帶看房屋時的人身安全問題，
讓售屋速度加快，也更輕鬆上手。
甚至連成交後的稅務問題，房仲業者都能提供詳細諮詢，即使完全無售屋經驗者，也能完美售出房屋。

自售、房仲代售優缺點比一比


仰賴房仲業者代售房屋，對於忙碌的現代人來說不失為一種輕鬆的售屋方式，
而房仲業者提供的
「買賣價金履約保證制度」
及「不動產說明書」服務，
不僅保障交易安全，更令賣方賣得安心、買方買得心安。

若已經決定找房仲業者替自己代售房屋，那麼慎選一家優良的房仲業者就是賣方的首要功課。
一家優良合法的房仲業者，根據政府法令規定，
必須擁有不動產經紀人證書（一家店至少有一張）、
房仲公會會員證書、
中華民國不動產經紀業保證基金會保證金證書等三大證照。
另外，房仲業者的規模及企業形象、服務內容、收費合理性、員工的專業程度等等，都是選擇房仲業者時的考量重點。

 

委託房仲代售流程

步驟1. 選定優良房仲

房仲公司的規模形象、服務內容、收費合理性、員工的專業程度都是選擇重點。
賣方可考慮以
「專任委託」或
「一般委託」方式（如下表），
請房仲業者代為銷售，並準備房屋相關的文件資料，進行委託和簽約。
 
專任委託 V.S. 一般委託比較

步驟 2. 準備文件、資料

準備房子相關文件，如權狀、土地謄本、屋況證明書，以提供給房仲人員協助定價之用。
 

步驟3. 簽訂買賣委託契約書

買賣委託契約書可以保障屋主權益，得先看清楚委託契約條文，以免日後糾紛產生。
待賣方與仲介公司簽立買賣委託契約書後，房仲人員即可著手為房屋尋找適合買方。

簽立買賣委託契約書前，賣方須準備：
1.權狀影本、
2.授權書（當委託人非房子所有權人時）及印鑑證明、
3.本人身分證件、
4.房屋稅單影本、
5.停車位證明（停車證、繳費證明）、
6.房子檢測證明影本（如氯離子檢測、輻射屋檢測），
房仲業者依此製作成買賣委託契約書，以保障屋主及仲介公司的權益及義務。

買賣委託契約書內容包含：
1.不動產標的物標示、
2.委託總價額、
3.買賣價金履約保證、
4.雙方義務、
5.代理收受定金約定、
6.檢測約定、
7.委託期間、
8.服務報酬、
9.附贈設備、
10.標的物現況說明書。

每家房仲業者契約規格不同，內容也有部分差異，但以下六大重點林正文店經理特別提醒賣方留意：
1.是否有提供行情資訊
2.委託期間是否過長
3.仲介公司是否主動提供「買賣價金履約保證」服務
4.是否有經紀人簽章
5.服務費收取方式是否清楚
6.標的物現況說明書應明確告知

若上述條件並未於委託契約書內提及或說明，最好先向仲介業者確認，並白紙黑字寫清楚，以免衍生糾紛。
 

步驟 4. 專業人員帶看房屋

若無法親自帶買方看屋，可將鑰匙交付給房仲人員，讓房仲人員可隨時帶有購屋意願的買方看屋，並由專業的房仲人員解說導覽屋況環境。
 

步驟 5. 代辦過戶

多數房仲公司都設有代書部門，可幫買賣雙方處理房屋過戶等細瑣的法律程序，讓買賣過程更有保障。
 

步驟 6. 房仲服務付費

委由房仲買賣房屋的服務費用可分成簽約時一次付清，或分階段繳付兩種。
如今付款方式多採用分階段繳付方式，直到房子過戶後，才付最後一筆委託服務費。
 

買屋簽約步驟

▲看房簽約別搶快，通常房仲沒說的才是應該要留意的大事。（圖／資料室）

簽約時，為了促進成交速度、省事，很多小細節會被遺漏。但魔鬼就藏在細節裡，7大簽約陷阱不可不當心。
 

買屋成家是人生重要大事，很多人一輩子很可能就只買一次房子。但看屋、選屋談不攏，大可一笑置之、當作花時間買經驗，但一旦走到簽約這一步，出了差錯很可能賠上龐大金額，甚至買賣雙方相互提告、對簿公堂。想輕鬆買好房、簽約簽得心安理得，7大簽約陷阱先見招拆招。

陷阱1 ─多組買方要出價、簽約要快？

房屋銷售人員為了促進成交速度，常以各種銷售話術讓買方簽約買進，但銷售人員隱匿沒說的事，往往才是消費者該注意的重要大事。

一般消費者多半選擇委託房屋仲介買賣房屋，
民眾與仲介簽署的合約，
諸如斡旋單、
要約書、
委託銷售契約書等合約，

在法律上皆歸屬於「定型化契約」。定型化契約為單方製作，一般說來，對立約者比較有利。
為了保障消費者權益，
《消費者保護法》第11條規定，企業應提供消費者30日的契約審閱期；
而買賣方透過仲介交易簽訂的
「委託銷售契約書」、
「購屋要約委託書」，
也都必須具備至少3天的契約審閱期。

倘若對方沒有提供契約審閱期，消費者還可以依法主張條款不成立。
契約審閱期的用意，就是要讓買方有充分時間了解條約。
但消費者主張無效的條款，必須是定型化契約內原有的制式條文，如果是買賣雙方在簽約另立其他約定，雙方也簽名確認，就代表消費者理解該條款，事後就無法依此主張條款無效。

陷阱2 ─房子瑕疵 賣方不知情？

簽約買屋後，才發現房子有問題？舉凡各項屋況細節，都應清楚載明於《不動產說明書》。《不動產說明書》等同房子的履歷，是內政部規定仲介必須在承接屋主賣屋委託時，提供給屋主簽訂確認屋況、產權內容，並要屋主親自簽名才行。

買方有意出斡旋金、簽約時，最好先跟仲介索取不動產說明書詳細閱讀。
倘若仲介沒有提供不動產說明書給買方閱讀，買方付了斡旋金，才發現房子有漏水等瑕疵，還可以向仲介要求返還斡旋金。

陷阱3 ─產權不清 過戶有問題

買賣房子，簽約前買方一定要申請最新的土地及建物謄本，確認簽約賣屋的所有權人是否相同、房屋坪數是否與仲介所述相同、是否有限制登記尚未塗銷，土地使用分區是住宅區還是工業區？
避免產權問題不清楚就糊塗的支付大筆金額買屋，日後還得面對無法過戶、交屋的窘境。

陷阱4 ─簽約非本人 日後糾紛多

理論上，買賣雙方簽約，應該由本人親自簽約，倘若有事無法出席，則應該委託他人，並交付特別授權的書面證明。消費者在簽約時，要請代書特別核對雙方身分證，確認簽約雙方是否為當事人、或有授權書的委託人，才可以進行簽約。

陷阱5 ─履約保證太麻煩不必設？小心拿不到屋

目前買賣付款方式大致
分四個階段：
簽約、
用印、
完稅、
尾款。

各階段有不同的付款成數，根據雙方約定而調整，
一般而言，
付款方式約是10%、10%、10%、70%。
為了省事，仲介不一定會主動請雙方設定履約保證專戶。

台灣房屋研究中心經理江怡慧分析，為確保交易安全，
建議買賣雙方可設定買賣價金履約保證專戶，
在過戶、交屋前，所有大小款項都存進專屬履保信託專戶，
等履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」內容無誤，雙方審閱完成，再進行價金和產權移轉，若條約有問題，款項仍將保存於帳戶，或可經協議退回價金，並取消執行產權移轉，避免賣方拿到錢卻不確實交屋。

陷阱6 ─交屋日模糊帶過？領屋遙遙無期

房地產買賣，簽完約最後將進展到交屋，一般而言都以支付尾款的日期，同時辦理交屋手續。但仍建議雙方先說明清楚，在合約上載明確切交屋日期，避免交屋日遙遙無期。

陷阱7 ─確認蓋章手續，避免悔約糾紛

簽約手續完成一定要做最後確認，看清楚立約日期、文字修改處要有雙方蓋章確認，逐一檢查，免得以後一方反悔，處理交易糾紛將永無寧日。

委託房仲賣房 

買賣房屋因手續繁瑣、文件複雜，所以一般人幾乎會透過房仲，而透過仲介協助賣房所簽的合約又分成專任約與一般約，不過民眾多半會因為不清楚兩者的差異，所以若是簽約後中途又想換約，就要小心可能會出現違約金的問題。

｜專任約開價條件清楚單一

請房仲業者協助賣房所簽的合約又分為專任約與一般約，專任約指的是只請求單一家仲介賣房，較常見於口碑佳或者專門經營同個社區的房仲，雖然只透過一間仲介銷售看上去脫手機率比較小，不過由於對仲介而言，簽專任約代表是獨家產品，因此會投入更多心力積極銷售，加上因為只尋求單一仲介的緣故，所以開價以及條件不會眾說紛紜，反之比較清楚。
 

｜一般約銷售管道多曝光率高

然而，一般約指的是可以同時託售多家房仲，管道比較多元，也可提高銷售房屋的曝光度，因此民眾多半都會選擇簽一般約，加上若是房屋開價合理，去化速度就會更快，不過託售太多家仲介，會導致消息變得混亂，造成房屋價格以及條件不一的情況發生，容易使得屋主、買方一頭霧水，進而卻步，此外，若仲介在帶看物件時有財物損失的狀況，責任歸屬的問題也會更加複雜。

｜專任轉一般恐付損害賠償

一般專任約的委任時間1~3個月不等，但有些民眾在簽專任約後，過了一陣子房屋卻還沒脫手成功，就會想改成簽一般約，提高房屋曝光度，不過需要注意的是，一般而言不管是價格或是契約內容只要合議成功都可以修改，但若房仲已投入廣告及人事費，此時更改契約委託內容或終止委任，其實房仲可根據《民法》第549條規範，當終止委任契約不利他方時，依法提出損害賠償責任。

另外，若簽了專任約，因契約中通常會加註「若透過他家仲介成交，屋主須付出等同於服務費4%的違約金」所以屋主若透過別家房仲成交，就得要付出4%違約金。而且不管是簽署一般還是專任約，只要簽約了屋主就有所限制，有時候買賣雙方會為了想省去服務費，所以私下聯繫成交，這樣其實也是違約的狀況，因為仲介仍有完成出售服務，所以可依法要求屋主與買方共支付最高6%的違約金，反而得不償失。

TIPS:

許多屋主會因為想換約但又不想支付違約金，因此會等與原仲介所簽的合約結束後，再私下與原仲介帶來看屋的賣方簽約，不過須注意的是，其實在合約結束後的2個月內，都不可以與原仲介帶來看屋的賣方簽約，否則一樣要支付最高6%的違約金。

 

簽約問題

一.問題：請問簽約若是房東沒空，所以仲介代簽可以嗎?
會不會不安全，而且仲介要我簽約當天帶身份證影本和正本還有一個印章過去，不過我以前租房子都是不需要這些，所以有點怪怪的，而且從頭到尾都是和仲介接觸的, 也沒有房東的電話, 所以有點担心，因為己繳了議定金，而且就快要簽約了, 請問有誰能幫我解答一下呢?

 

回覆：建議您也請仲介提出代理房東簽約之證明，
如房屋權狀、身份證、代理授權書等， 使契約之簽定更有保障。
至於身份證正、影本僅為雙方驗證用，
您可詢問仲介是否需要留底之用意，您自己再行斟酌是否要交付予仲介或房東。

二.問題：最近簽租賃契約，房東要求正反面身份證影本，說是為了提供給警察，警察戶口調查時可以證明我們是租在那裡的。請問這合理嗎?
若已提供身份證影本，在上面也寫了僅供套房租賃身份證明用。
而且在租約上還要蓋章，沒帶印章，蓋手印。
這是我第三次租屋，但第一次遇到要提供身份證影本及在契約上蓋手印(前二個都只是簽名)

 

回覆：法律並無任何相關強制規定，房客或房東一定要提供證明文件以供查驗或留底，至於警察查戶口，應只需驗證戶口名薄。
提供證件與否以及是否蓋手印端看您與房東協商之結果。

 

三.問題：我最近找了一間房子 屋主委託自己的朋友(也是仲介業者) 全權幫他處理，那如果簽訂合約的時候 我該注意什麼，是直接跟他朋友簽約嗎？
還是可以對方檢附什麼委託的證件之類的?
另外我有需要付仲介的費用嗎？

 

回覆：

1.建議您先問清楚房東的朋友(仲介業)是否需收費，因坊間的仲介費收法不一，這裡無法回答這個問題。

2.詢問清楚仲介僅為居間人或簽約也需與其訂立。若僅是居間介紹人很單純的只有收費問題；
若仲介也為簽約人，則需請仲介提出屋主委託書及身份證，以維護自身權益。
另需注意，因契約簽立人為仲介，萬一日後契約發生問題只能找仲介負責，而無法找房東負責。

 

四.問題：請問哪條法律規定 租屋要給身分證影本，房東要拿去幹麻?
那房客是否也可要求房東給身分證影本

 

回覆：目前並無法條規範房東與房客需驗證及留底雙方身份證影本，但為確保雙方身份得確有房東或房客要求需提供身份證以避免日後有糾紛或興訟無法聯絡彼此。
若擔心資料外流可與房東協商以驗證方式查看彼此證件但不留底。

 

五.問題：我們跟房東簽約是一年，房東可以一次把租金收完嗎?
因為快要簽約了所以想請幫忙，所以想請幫忙房東要求我們於六月先付一半，
九月再付完剩下的，而房子是從六月開始簽

 

回覆：

1.民法第439條:承租人應依約定日期,支付租金,無約定者依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之,如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之,如租賃務之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。

2.簽約時是否有約定1次付清如沒有就依習慣。

3.一般房租習慣是按月支付所以你可依法要求按月支付。

 

六.問題：與房東簽約，但沒有簽名，契約有效嗎？
擔心進出安全，跟房東解約，租金及押金拿的回來嗎？

 

回覆：民法第153條:當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。第248條:訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
更何況你連租押金都已給付,所以就算沒簽名該約依然是成立的。
現在你想提前解約只能依照契約內所訂定之違約條款處理囉!
通常是會被扣1~2個月的租金的。好言跟房東商量吧！

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