買房注意事項！買房找屋主還是找房仲？下斡旋技巧？
今年第一次接觸買房子，剛開始找房子，都是從591房屋交易網看的，資訊非常多，也可以過濾各種條件，從地區、價錢、房子年份等交叉搜尋找到自己喜歡的房子，接著就面對一個問題，買房要找房仲還是找屋主?找房仲需要仲介費，找屋主又怕被騙，到底哪一個比較好呢?
以下為個人淺見，第一次買房經驗分享
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4.買房頭期款應該要準備多少?
5.買房流程是什麼? 大概要經過多久時間交屋?
6.買房貸款要找哪家銀行?利率多少?
7.可以貸款幾年?要不要用寬限期?
8.要買在昂貴的市區還是便宜的郊區?
9.買房樓層怎麼選? 4樓不吉利能住嗎? 3樓以下不要買?
10.要不要買停車位?平面車位跟機械車位怎麼選?
11.要不要有公設? 公設是免費使用還是扣點數還是另外收費?
諸如此類的隨便列就一堆問題，且都不是幾句話能夠回答的問題，感覺每個議題都可以好好深入討論一整篇，大家會想看嗎?然後買房結束後，裝潢又是另一件事，也是很值得討論，今天就先就第三個議題買房找屋主還是找房仲，下斡旋技巧來探討。
買房找屋主優缺點
優點：免仲介費，若跟屋主認識或相談甚歡，有可能以較便宜價格成交
缺點：要自己找代書，或自己辦相關買房手續，怕被詐騙屋主捲款潛逃
在找房子的過程中，一開始我們因為不想要付仲介費，所以幾乎都找屋主自售，因為覺得仲介費2%，如果你今天買1000萬的房子，等於要給仲介20萬，自己自備款等於要再多算這一筆，在自備款已經不是很夠的狀況下，就會想省仲介費，自己找屋主洽談。
但實際見過一些屋主，發現滿多屋主給人一種自視甚高的感覺，金額其實也不太好談，加上我們這種買房新手根本不會談，心裡想要的價錢不敢說出來，當鼓起勇氣說出來時就破局，當屋主覺得你在亂出價，或是聽到你提的金額差太多，基本上就不想賣你，因為屋主會覺得自己的房子怎麼對你來說只值這些錢，不要買拉倒。
建議跟屋主開價之前，先參考591上的實價登錄，才不會像在亂喊價，有些屋主電話詢問就很兇，連見面都還沒見到就破局，當然也有好的屋主，但當遇到感覺不錯的屋主，價錢談的不算完美但還能接受，因為有些屋主知道自售部用給房仲4%，其實也是很願意降價一些。
但此時開始想到後面所有的手續要自己辦時，就有點卻步了，要自己確認貸款進度，要自己去地政辦過戶、登記抵押權設定等想到就頭痛，雖然有些屋主有經驗，有自己認識的代書能幫忙，但我們身為買家，會覺得那個代書還是屋主那邊的人，還是有點不放心。
如果屋主跟代書一起捲款潛逃我們要怎麼辦，如果自己白紙黑字簽約時，要去辦過戶才發現房子根本不是這個屋主的怎麼辦，當然你可以先請屋主提供謄本在決定要不要買，但感覺跟屋主買還是怕怕的，會擔心我省了仲介費，卻花更多的錢在其他地方上，所以我們討論後，決定找房仲來幫忙，雖然要多付仲介費，但比較安心。
買房找房仲優缺點
優點：有仲介幫忙協調議價，所有買房手續都有專人處理，有履保專戶完成所有手續撥款
缺點：要多付仲介費，怕房仲不誠實，房仲從屋主那邊收的費用較多，擔心議價都偏向屋主
一般來說，找房仲成交的話，賣方要付4%仲介費，買方要付2%仲介費，當然這個只是一個大家熟知的標準，各家房仲公司有可能不同，我是親戚剛好就有仲介，所以找了自己認識的人更不容易被騙，如果你要找仲介，建議找認識的，或是朋友介紹的比較安全。
因為我們一開始從網路上找了不認識的房仲時，其實還是有點覺得被騙，比如591網站上刊登是5樓，結果我們實際去現場要賣的樓層變成4樓，房仲可能會說因為怕同業競爭，所以沒有PO正確的樓層，怕屋主被其他房仲騷擾，但如果我本人就是不住4樓，我今天不就白看了，樓層其實對某些人來說是很重要的，對我們來說這房仲就有點不誠實。
另一個缺點是如果是不認識的房仲，議價有可能都會偏向屋主，因為談成的價錢越高，房仲能拿到的抽成也越高，當然會比較偏向屋主也合理，除非你跟房仲認識或相談甚歡他想幫你，或是房仲想拚成交量，賺多賺少是其次就有可能議到一個比較好的價錢。
除了以上幾點外，我覺得找房仲大部分優點比缺點多很多，你可以告訴房仲你的預算，因為房仲那邊通常也會知道屋主的底價，若你出的價錢太低他也會提醒你可能要加價才有機會，若你出的價格是符合實價登錄，屋主那邊價錢開太高，房仲也會去屋主那邊協調，在買方跟賣方兩邊之間取得一個平衡，就不會我們一開始直接面對屋主，一言不合就沒了。
另外你可以告訴房仲你希望的條件，金額、地區、樓層、屋齡等條件，房仲那邊一有新案子適合你也會通知你，省去你自己每天逛591等待的時間，還有所有手續都會經過房屋公司第三方處理，代書也是第三方的專業人士，費用也是公定費用不會亂抬價，然後所有費用都會入到自己的履保專戶，房子沒過戶前費用不會給屋主，然後所有的事情都交給房仲跟代書處理就好，時間到了它們會通知你要做甚麼。
下斡旋意思
之前只有聽朋友講過，當時完全不知道他在說甚麼，因為沒買房經驗的人，聽到斡旋這個字應該都不知道是甚麼意思，先大概說明一下下斡旋意思，簡單來說就是買方出價跟賣方洽談的過程，中間會透過房仲來進行，賣方需要知道真的有人要買不是隨便問問，對買方來說也是一種保障，如果斡旋成交了雙方都不能毀約，毀約會有罰則，
比如說這個房子你下斡旋成交，若屋主反悔，除了要退你原本的斡旋金外，還會有另外的費用要賠償，這要看斡旋的要約書怎麼簽，當然如果你斡旋成交，隔天不想買，也是毀約，斡旋金也會全數沒收，另一個狀況是斡旋失敗，此費用會全數退還給買家，不會被收走可放心，但如果斡旋成功，這筆費用直接就會轉成訂金歐，斡旋金通常是5萬或10萬不等，如果斡旋金太高不合哩，你也可以不要下斡旋或找其他房仲
下斡旋經驗分享
這是我人生第一次下斡旋，斡旋一次就成交，當時我們第一次想出斡旋時(還沒簽約)，房仲有幫我們詢問一下，我們原本出的價格屋主不願意出來，後來房仲建議我們加一點，我們當時參考實價登陸，覺得加一點好像還算合理價錢，所以同意房仲提議的金額，然後準備五萬現金斡旋。
跟房仲簽了要約書，然後就由房仲取跟屋主談，通常屋主同意出來斡旋，基本上就表示有機會，屋主心中的價錢應該跟你出的價錢不會差太多才願意出來，當然你出價的時候，自己心裡也要有底能被加價多少，因為你出的價是你預期的價錢，屋主只是願意談而已，屋主願意出來也是預期會來來回回加價才出來談，通常都會一來一往，買家增加一點錢，賣家退一點錢。
斡旋當天就是約一個時間到房仲所屬的房屋公司，然後會將買家(我們)跟賣家(屋主)各帶到一間小房間等待，屋主跟買家基本上是不會見面，都是透過房仲議價，所以房仲先了解我們這邊是否有願意加價的空間，去屋主那邊跟屋主談，看屋主對價錢有甚麼意見，談完之後再回到我們這邊，所以會有滿長時間在等待，房仲可能20分鐘在屋主那，20分鐘在我們這，無限循環。
原本我們的策略是5萬10萬慢慢往上加，畢竟能少加一點是一點，但後來房仲有跟我們說對方是大老闆等級，時間就是金錢，如果我們這樣慢慢加，對方應該就不會想賣了因為他不缺這點錢，且會覺得我們很沒誠意，出來談就是想成交，我們還一直試探，房仲也跟我們說屋主原本預期多少，他願意退多少，都是幾十萬在退。
所以後來房仲有問我們最終最終底限能出的價是多少，因為是認識的房仲我們也就實話實說，因為如果高於這價錢我們也不會買，房仲跟我們討論要不要就直接出底價，這樣一來加上去的價錢比較多，感覺比較有誠意，也省了幾趟來回議價的時間，其他就相信他她去談，我們也同意了，大約斡旋了一個小時左右就成交了，然後當場就直接簽約了。斡旋跟買房在同一天內完成也是滿猛的。
下斡旋技巧
1.屋主沒降價，不自己加價
2.不要讓房仲或屋主知道你超喜歡這間房子，非這間不可
3.先確認實價登錄，從實價登錄底開始出價，並咬住底限
比如說你先查看了你喜歡的房子的實價登錄大約落在880~950萬，斡旋金可以從880萬開始出，到時候再看要不要往上加，超過實價登錄950萬絕不買(如果有裝潢可以再考慮看看)，通常屋主給房仲的底價都會低於開價100萬左右。
比如屋主開價的金額是1000萬，可能實際底價是900萬，房仲可能會告訴你屋主本來想賣1000萬，他願意退讓980萬，看買家意願，此時你可以跟房仲說，實價登錄大約落在880~950萬之間980萬真的太高，通常買家也會希望離自己的斡旋金不要差那麼多，也可以相對的加20萬上去，跟房仲說願意出900萬請他再去跟屋主談。
那屋主知道你有誠意加價，可能也願意再退變成950萬之類，但屋主降30萬不代表你也要加30萬，你也可以慢慢加，但就看有沒時間耗，若這樣一進一退，最終滿有可能以920~950萬成交，倘若你原本預期的金額並沒有那麼多，你最多就只能920萬再多無法買，也可以跟房仲說這真的是底限，再高也無法了。
此時就考驗房仲的談話技巧了，有些屋主也只是試探可以加多少錢，因為可能原本的880萬斡旋金他就可以接受，只是賺比較少，如果920萬，屋主其實已經比斡旋金多40萬，也是有可能成交，但如果遇到不缺錢的屋主，他也可能就不想賣你了，因為他可能最低就是950萬(實價登錄的頂)，此時就有可能破局。
當然如果你真的非這間房子不可，也覺得950萬可以負擔的起，又還在實價登錄範圍內部算太誇張，當然也可以直接成交，因為實價登錄就是一個很好的參考標準，同一棟大樓大家都賣這個價錢。你出這麼高也不合理，如果都是空屋的話，大可以買同一棟的別家(除非同一棟沒別家)。
當然屋主也會有一個心態是，你出的低於實價登錄我為什麼要賣你，我覺得斡旋算是一種心理戰吧，雙方立場不同，但願意出來應該都是想成交，這時候就是看有沒有緣分了，還有相信你選的房仲，但如果房仲非認識的，他跟你說屋主不開心要離開了也有可能想要刺激你加價。
如果你沒有非這間不可，你大可以說那就不要勉強了，房子我再另外找，但這樣說的風險就是，有可能屋主真的要走了，你就買不到，另一個狀況是房仲只是嚇唬你，聽你這樣回答換他緊張要去說服屋主價降，房仲若是認識的或信得過的，過程中也聽房仲專業建議，再考慮要不要加價，成交機會比較高，因為房仲是最知道兩邊底限的人。
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