開發，是房仲最重要的工作；而且是不能間斷的，持續的．
我曾經在吃早餐時接到委託案件，也曾經在買宵夜時接到委託案件；我的同事更有過在百貨公司買鞋子時，接到委託案件．可以說無時無刻，都有會人有買屋賣屋的需求；看你會不會把握了！
開發，一定是先有案件做廣告，才會有買方！有沒有可能先有買方，再有案件？有！但是成交的機會不大．這種是有目標的開發，買方指定的開發；但是，買方既然會找到你，也會去找別家仲介，祇怕我們接案的速度，比不上人家已經有的庫存．所以，開發，累積庫存，更重要！
我會要求新人，去掃街時，把街上有在賣的物件，全都抄回來．一方面了解行情，另一方面累積追蹤線．碰到貼自售的屋主，二話不說，馬上打電話去拜訪！
我做仲介約兩個星期，就成交一間出租的案子！也是掃街抄回來的電話．我剛跟屋主聯絡完，那是一間鐵皮屋，想要出租．過沒多久，學長就接到電話，有客戶要租倉庫．我順手把資料給學長，學長聯絡那位買方後，當晚，他們就見面談，現場簽訂租賃契約．
我做仲介四十五天，就成交第一間出售的案子；那是在屏東二期的一棟華廈．我也是掃街，把電話抄回來的．屋主是老師，同意我去看房子，我跟他提出簽約委售；隔天，他就來公司簽約．不到一個月，就有買方出價，經過價格協商，終於順利成交！
所以，千萬別小看掃街這個動作！這就是開發的基本功．
當然，隨著經驗增加，你就會知道怎麼判斷哪些廣告是同業的，哪些是屋主自己貼的．你也會慢慢掌握到出手的時機！剛開始掛廣告的案件，我通常不會直接去踩線，理由很簡單，人家一定剛簽合約，即使沒簽，也在蜜月期，屋主對同業信心正強的時候，我們很難介入；若強行介入，萬一失敗，就在屋主的黑名單上留名了！所以，我會謹慎選擇介入的時機！通常，過兩個星期再打電話市調，聽聽同業講話的語氣，就知道要不要出手了！
通常，我們所稱的踩線，就是針對同業的物件去開發！不外乎是調謄本，問鄰居；想辦法找到屋主！
我曾經在某加盟品牌安排的開發課程中，聽到那位講師講如何找屋主；他說，掃街時兩兩一組，看到空屋，就一個人擋著，另一個人用鐵絲粘口香糖，把信箱裡的電話費帳單等粘出來，就能知道屋主的聯絡方式！我聽到這些，忍不住把筆記合上，當著講師的面走出教室；這是偷竊！他還說假裝是快遞公司，貼張紙條在門口說有貨送到，請回電取貨，屋主回電，就有屋主的電話；這跟詐騙有什麼差別？
他一開始的自我介紹，就說他是某直營品牌的經理，後來被加盟品牌挖角跳槽的！原來直營品牌都是教這些偷雞摸狗的勾當，現在你該曉得我有時候會很看不起直營品牌出來的人的原因了吧！他們的行為，祇會讓人更討厭仲介！
要取得屋主的聯絡方式，可以查104，可以上網，可以透過正當的查訪得到．第一次打電話給屋主時，不能用無顯示的號碼；表示遵重．一開口，就要先自我介紹，然後說抱歉，打擾您，我是透過什麼什麼方式，或是誰誰誰，得知您的電話號碼的．屋主接到陌生的電話，心裡一定滿是疑惑，要先讓屋主放心，安心．再接著講打電話的目的，介紹公司的優勢，向屋主了解房子銷售的狀況，徵詢屋主委託的意願！擔心談話內容會有遺漏，請你先做好表格，填好項目，有計劃的和屋主談話！
如果是我在開發，我並不會很急躁地要求屋主簽約委託．這個觀念，直營品牌的長官，大多不能接受；他們支付底薪，要的就是直接的回饋．所以直營品牌的仲介會緊迫盯人，讓人不堪其擾．合約，是雙方意思表示一致，而訂定的；前提是公平互惠，合理合法！
在簽訂委託約之前，我都會先分析該房地產在市場上的地位與價值，買方會在哪裡，用什麼樣的廣告策略，可以把買方找出來；另一方面，也跟屋主互動，屋主最熟悉自己的房地產了，他一定有特殊的想法，是我們忽略的！透過這樣的溝通互動，屋主就會跟我培養感情，建立互信；我們有共同的目標，就是要把房子高價售出！這時候，才是請屋主簽委託約的時候．
簽完委託約，要在三天內，把廣告設計的內容拿給屋主看，讓屋主有信心，也聽聽屋主的意見，讓屋主有參與感！這樣子，屋主才會再介紹人來委託嘛！有房地產的人，一定會有有房地產的朋友．
像我講的這樣，你一定會覺得開發很容易吧！辛苦的是如何跨出第一步，可是第一步走出去了，後面的路就隨我馳騁了．接下來，就開始體會房仲業務的快樂了！
網友回應:
我是台北市忠孝東路正東區的仲介
1.這裡沒有一個屋主會傻到貼自售，都是同業貼的看板
2.查104? 500個屋主裡面不知道會不會有一個有登記
3.拜訪現址? 抱歉，空屋!
4.問鄰居? 根本就沒來住過，誰認識
5.問管理員? 每天有20~30個仲介來問，你是誰? 他根本不屌你
6.謄本調出來：抱歉，戶籍地是現址，回到原點 or 戶籍地在高雄、屏東之類，很難去拜訪
7. 查google? 靠，菜市場名，更何況屋主常常只是人頭，你連正主兒的名都不會知道
但這個是鐵噴的案子，半炮業績至少500萬，試問單兵該如何處置?
你會默默的寄開發信、每天守著不知會不會出現的屋主?
說實話，這裡屋主人住在國外的比例超高，等到屋主出現就是已經賣掉了。
還是你會用鐵絲勾信找到電話，然後坐在辦公室三不五時打打看，或是另外用不是很正當的方法?
老實說，我會想盡辦法、千方百計，因為你不做，就被別人做了，然後被別人賣掉。
我很認同開發要用正當方法，也很認同你後面講的東西，但前提是，你要能跟屋主對到話。
不知道你在哪個地區? 我只能說，你在那裏很幸福，可以只用正當的方法開發。
網友回應:
我又想到一個例子(當然努力的人可有10倍甚或100倍):
一. 經紀人(被雇傭者)每個月賣一間500萬的房子
二. 仲介業主老闆抽3%=15萬
三. 經紀人(被雇傭者)抽1%=5萬
四. 一年下來仲介業主老闆 成本負擔:1.經紀人薪水=60萬 2.每人每月的公司基本開銷平均分攤下來(水電房屋費)3萬=36萬
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因此一年下來仲介業主老闆實際總支出成本=36萬 , 總營業利潤=144萬 .
ps:對外他可宣稱他支付的成本=96萬.
以上這樣的狀況,老闆沒有犯罪的風險,確有大利潤144萬.
經紀人(被雇傭者) , 有犯罪的風險 ,加上每月有餓肚子的經濟壓力 , 年終可有60萬元的收入.
不知您自己以為哪個划算?
網友回應:
買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗
面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」，
就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞，
為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介
即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?
買屋賣屋因該要多聽多看多比較
貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考
第一種 : 貨比三家
房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格
多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
全民比價網 http://www.prices.com.tw/
買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php
比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆
賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子
比價網提供的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求，就會有多位專業仲介人員來為你服務
很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務
優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣
第二種 : 自己找優質仲介
知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?
如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存
優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問
第三種 : 找有口碑的仲介人員
優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介
第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書
我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。
優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的
如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/
Re: http://bbs.prices.com.tw/bbs38/j2h-1247-0.html
No commercial value, For reference only
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