看懂房屋權狀、計算坪數及公設比,【新成屋】驗收注意事項

拿到土地及建物所有權狀了，只是上面寫了一堆東東，看起來四懂非懂的，對於房屋建坪及平方公尺間的計算也搞得迷迷糊糊的，翻閱了一些資料並整理如下，希望有助各位瞭解所有權撞得內容。

這裡會註明建物所有權人的名字及身分證號碼，如果是法人則註明法人名稱及統一編號。
 

建物標示區，當你購買房子時需核對是否同你所購買的一致。這個例子是買在六樓的集合住宅。這裡還註明了建物的座落地號、主要用途(住宅用或商業用)、建築材料、總樓層等。
 

這裡註明你所買的房屋的持有面積，包括室內面積及陽台面積。這個例子的坪數計算如下：
室內面積 = 129.60 m² X 0.3025 (坪/m²) = 39.20 (坪)
陽台面積 = 13.49 m² X 0.3025 (坪/m²) = 4.08 (坪)
房子總共面積 = 39.204 坪 + 4.08 坪 = 43.28 (坪)

這裡註明共同使用部分的權利範圍，就是公設(含停車位)。這個例子的坪數計算如下：
公設面積 = [155/10000 – 56/10000(停車位)] X 6,070.30 m² X 0.3025 (坪/m²) = 18.18(坪)

停車位面積 = 56/10000 X 6,070.30 m² X 0.3025 (坪/m²) = 10.28 (坪)

房子(室內及陽台) + 公設 面積 = 43.28(坪) + 18.18(坪) = 61.46 (坪)
https://findlifevalue.blogspot.com/2008/12/blog-post_26.html#ixzz71WLUy1IK

坪數計算機、平方公尺換算坪數
1平方公尺 = 0.3025坪。
1坪 = 3.3058平方公尺。
1公頃 = 10000平方公尺 = 3025坪 = 1.03102甲。
1甲 = 10分 = 2934坪 = 0.96992公頃。
1平方公里 = 100公頃

新房子驗收時，建商會先給一份清單，讓你點收物品，但是我們除了物品的清點之外，還有一些品質項目必須檢查，以期達到預防於事先的目的，並避免裝潢進住後重新修繕所造成的糾紛與不便。

下面列出一些大項供大家參考：

• 檢查地磚、磁磚是否膨空。用螺絲起子或是10元以上硬幣敲每個地磚及壁磚，並聽聽看是否有空洞的聲音，以防施工不良「膨空或空心」造成日後龜裂或膨龜。
• 留出木作地板高度。沒有鋪設地磚的房間與鋪有地磚的地坪高度是否已留出至少3公分的距離。預留木頭地板的高度。
• 檢查馬桶水箱是否漏水。可以用滴幾滴在水測中，待幾分鐘之後檢查馬桶水是否變紅來判斷水箱有否漏水。
• 檢查馬桶周圍接地處是否漏水。留意馬桶的接地泥作不可龜裂有縫隙，擦乾地面後再多沖幾次水留意觀察。 滴紅藥水水也是可不錯的方法。
  檢查水管及排水管是否有阻塞。
• 檢查陽台及浴室地面不可積水。先檢查平整度及洩水波度是否運作良好無積水。帶瓶水去作測試，因為剛交屋時可能還沒通水。
• 牆壁是否龜裂、漏水。
• 核對坪數正確。須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。

這裡，我也蒐集整理了一些比較細項的部分，有需要的人可以參考：

• 地磚、牆壁磁磚
  • 地磚、牆壁磁磚應鋪設平整、無突起、無龜裂。
  • 用螺絲起子或是10元以上硬幣敲每個地磚及壁磚，並聽聽看是否有空洞的聲音，以防施工不良「膨空或空心」造成日後龜裂或膨龜。
  • 沒有鋪設地磚的房間與鋪有地磚的地坪高度是否已留出至少3公分的距離。預留木頭地板的高度。
• 門
  • 所有的門面不可有破損、毀壞。
  • 開、關門時不可有異音。
  • 玄關門需密合隔音。
    • 如有兩個人以上作驗收，可以兩人分站在門的內、外側，關上門然後叫對方的名字，看看隔音效果。如果隔音效果不好，而建商又強調設計品質最好就只能這樣子了，則可以比較同一建築的相鄰房子是否也有只能有同樣的隔音效果，以玆確認。
  • 間隙不可過大。
    • 這點很重要，如果門與門框間隙過大，隔音就會不好，可留意氣密條是否有被壓到來判斷。
  • 陽台門與地面無縫隙，密合度需良好以防雨天滲水。
  • 鎖頭與鑰匙孔需正確密合、不鬆動。
  • 試轉鑰匙，鎖緊、鬆開確認動作順暢無誤。
  • 確認每把鑰匙都可動作無誤。
• 窗
  • 密合度良好，以防雨天滲水。
  • 氣密窗隔音效果。開、關窗試聽聲音。
  • 開、關窗動作順暢，無遲滯。
  • 紗窗動作順暢，無遲滯。
  • 紗窗防蚊條不可脫落
• 天花板、牆
  • 油漆粉刷平整，可以用手摸看看。
  • 磁磚施工是否平整
• 浴室─洗臉盆
  • 洗臉盆不可晃動。 洗臉盆鎖緊螺絲如果鬆動，容易造成破裂刮傷人的危險。
  • 洗臉盆注水一段時間，檢查水面無降低；檢查洩水正常。記得要把頭探到洗臉盆底下檢查有無任何異狀。
  • 洗臉盆的排水管無漏水。
  • 讓水蓄滿至溢水口後，檢查洗臉盆下方不可有漏水。
  • 水龍頭出水量正常，無滴水。
• 浴室─浴缸
  • 浴缸蓄水、排水正常。
  • 浴缸底部是否有做防水及洩水坡度，以防日久軟排水管破裂而造成漏水/積水，進而造成樓下滲水。
  • 檢查蓮蓬頭無瑕疵，軟管無漏水。
  • 用蓮蓬頭測試水壓，看看出水力道正常。
• 浴室─馬桶
  • 馬桶周圍接地處泥作不可龜裂有縫隙，如有的話容易造成漏水，擦乾地面後再沖水留意觀察。
  • 馬桶操作、運作正常。無漏水、水箱注水後自動停止，沖水及排水正常。
  • 可以用紅藥水滴幾滴在水箱中，待幾分鐘之後檢查馬桶水是否變紅來判斷水箱有否漏水。
  • 馬桶蓋無龜裂、無破損。
• 浴室─其他
  • 浴室地面洩水坡度良好、無積水。
  • 地面排水孔良好、無阻塞。 實際注水測試。
  • 如有玻璃隔屏淋浴間時，要實際用水沖看看矽膠的接縫，施作不可滲水。淋浴時水不應流到隔屏外面，以確保乾濕分離。
  • 抽風扇運作正常，無異音。
  • 毛巾架及其他壁掛五金件無晃動。
• 廚房
  • 廚櫃抽屜操作、運作正常。切記每個抽屜都要測試。
  • 門片開關正常。切記每個門片都要測試。
  • 如有附電器用品，記得每個都要實際測試看看。索取電器的說明書及保證書。
  • 洗碗槽水塞正常不漏水，溢水孔功能正常，水槽下無漏水。
  • 瓦斯爐功能正常、瓦斯軟管無洩漏。
  • 抽油煙機軟管確實接到戶外。
  • 抽油煙機功能正常，配件無遺漏。
• 所有的電器開關
  • 總開關的牆面開口是修邊。
  • 總開關箱門開關順暢，閉合確實。
  • 總開關箱內線路整齊，每個迴路標示清楚、正確。
  • 將每個迴路開到ON，並逐一檢查電路設定正確。
  • 牆壁上每個電源開關功能正常。
  • 監視器、對講機功能正常。
  • 電源插座面板平整無翹起不能閉合。
  • 電源插座功能正常，用三用電錶或是手機旅充測試功能。

最後還要確認水、電、瓦斯錶的所在位置，可方便日後查看能源的使用狀況。

所有的驗收應完成事項需限期改善，並在交屋以前完成，最晚需在搬遷入以前完成，如果建商已經拿到所有的錢，那建商可能會一直拖，沒完沒了。

要有耐心，所有的地方都應地毯式的檢查，除非你覺得就算有問題也沒關係。

記得索取所有的電器用品(對講機、烘婉機、抽油煙機)、設備(廚具、瓦斯爐)的說明書及保證書。

交屋時您應該拿到以下的相關文件
1. 土地所有權狀(正本)。
2. 建築物所有權狀(正本)。 → 要留意坪數對不對
3. 使用執照(影本)。
4. 房屋保固證明書。
5. 無輻射鋼筋污染之保證書。
6. 無海砂屋之保證書。
7. 房屋鑰匙。
8. 水、電、瓦斯繳費單(如果已開通)。